张晓丹委员:加强小区物业管理 营造和谐生活环境

2018-01-09 来源: 作者:

张晓丹委员代表红云街道办事处政协联络处发言

各位领导、各位委员:

近年来,随着全区经济社会快速发展,城市建设日新月异,江南城区居民小区日益增多,小区物业管理也悄然进入了寻常百姓家,成为广大居民关心和关注的热点问题。据统计,目前江南城区共有物业管理公司35家,为39个住宅小区提供管理服务。随着我区物管行业的发展,物业公司与业主之间的矛盾也日益突出,物业纠纷数量急剧增长,物业管理工作在一定程度上成为了城市建设与管理的短板。

一、江南城区物业管理工作存在的主要问题:

1.监管责任落实不力。一是对物业管理工作重视不够。小区物业管理作为城市管理的重要内容,目前还处在关注少、投入少的状态,管理机制不健全,监管措施不完善,管理成效达不到居民的要求。二是属地管理责任落实不到位。各街道虽然成立了物管办,但因人员、经费有限,存在对物业管理工作不专心、不积极的现象。三是执法联动机制尚未形成。小区物业管理工作涉及住建、城管等多个部门,由于缺少联动机制,部门之间缺乏工作衔接,推诿扯皮现象时有发生,小区成了监管执法空白区域。

2.物业服务水平较低。一是管理水平不高。部分企业内部管理制度机制不健全,管理流程不科学,服务项目单一、面窄,仅仅提供保安、保洁、绿化等基本服务。二是专业人才匮乏。物业企业员工普遍文化水平较低,全区700多从业人员中,拥有注册物业管理师的仅6人,安保、技防、绿化养护等方面的专业人才严重匮乏。三是财务收支不透明。业主不知道自己缴纳的费用花在什么地方,许多物业企业往往追求眼前利益,擅自降低服务标准和要求,引起业主不满。

3.发展基础环境不好。一是小区开发遗留问题较多。有的开发商擅自更改建设规划,有的建设施工不规范,有的道路、绿化、监控等设施配套标准低,导致小区建成后功能缺失,质量问题频发,矛盾突出。二是业委会作用尚未发挥。目前仅13个小区成立了业主委员会,且相当一部分名存实亡。加之缺乏有效监管,有的业委会甚至成为个别业主谋取私利的媒介。三是物业费用难收。不少业主以服务不满意等各种理由拒交物业费,个别业主甚至恶意拒交物业费。据调查,全区住宅小区物业费用平均收缴率仅达到入住数的70%,有的小区仅50%左右。

4.物业服务模式单一。除物业公司进驻新建规模小区进行物管服务这种模式外,江南城区还存在很多敞开式小区,如红云街道车站安置小区、停车场小区都没有明确服务主体,基本上依赖社区提供基本服务。因社区人力和资金无法保障,部分敞开式小区的卫生、治安等长期处于无序状态,小区居民生活质量得不到有效保障。

二、工作建议

1.强化措施,加大物管工作保障力度。建议区政府及相关部门要将物业管理工作作为城市管理的重要内容,将物业管理工作与推进完美社区建设、网格化管理统筹谋划。要加强相关职能部门、街道、社区物业管理机构的人员配备和队伍建设,明确工作职责、强化责任落实。建议出台全区物业管理办法和细则,建立考核奖惩、纠纷调处等工作机制,对服务优质、社会反映良好的物业服务企业给予适当奖励。

2.明确职责,完善物业监督管理体系。各职能部门要严把小区规划、审批和综合验收关口,着重在建筑质量、配套、容积率等方面前置把关。要充分发挥房管部门作为全区物业管理行业主管部门的管理、监督与指导作用,明确规划、城管、住建、公安等部门在小区物业管理工作中的职责,着力推动部门管理职能进小区,强化物业管理执法联动,形成治理合力。要发挥街道和社区属地管理作用,帮助小区成立业主委员会,协调各方搞好小区的监督、管理和服务。

3.创新方式,提升物业企业服务水平。引导物业服务企业通过整合、兼并、重组等方式,培育一批具有较强竞争力、较大规模的物业服务企业。要鼓励物业服务企业建立新型社区商业服务模式,延伸服务链条,不断满足潜在的市场需求,实现物业服务升级转型。要建立物管人员培训制度,定期组织物管企业参与培训,提升从业人员整体素质。要加快建设监督体系,提高业委会组建率、专业性和公信力,让业主直接参与对物业服务的监督和管理,形成由政府牵头、相关部门和业主共同参与的新格局。

4.多措并举,破解物业费用收缴难题。要强化宣传教育,使业主明白自己的权利和义务,树立“花钱买服务”的物业消费意识。要创新物业服务收费方式,推行业主自行到银行缴纳或与其他市政公用事业收费一并收取,也可利用微信、支付宝等网络便捷支付方式方便业主缴费。对无正当理由拒缴物业费的业主,可以通过在小区宣传栏、报纸、电视台等媒体进行曝光,并与银行、工商等部门衔接,作为社会不良信誉予以登记。要增强物业服务经营透明度,在小区内设立收支公开栏,推进物业费收支公开。

5.分类指导,探索多样物业服务模式。对新建和老旧小区,封闭式和敞开式小区进行分类指导,选择合适的服务模式。对于建筑规模较大,具有相对封闭空间且公用设施设备齐全的小区,可聘请专业物业企业进行管理;对于建筑规模较小,且公用设施设备简单的敞开式小区,可由业主自行管理,也可以分保安、保洁、绿化等专项服务内容,实行购买服务。鼓励街道或社区成立物业服务中心,负责辖区内无法实行专业化物业管理的敞开式小区,做到服务不留死角。

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