适老专区

为适应蒿子港镇社会经济发展，科学合理利用土地，提高土地利用率，根据《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规，我镇委托常德市鼎城区建筑设计院，对蒿子港镇总体规划用地性质进行调整，现将派出所、粮管站招待所、殡仪服务站、金港加油站项目地块进行用地性质调整。为提高规划的科学性和民主性，将调整地块性质予以公示，以便广泛地征求社会各界和广大居民的意见和建议。

一、公示内容：(详见项目地块，用地性质调整报告附件)。

二、公示时间：2017年10月26日—2017年11月25日。

三、意见反馈方式：

1、信件寄往“常德市鼎城区蒿子港镇人民政府办公室”信封上请注明“蒿子港镇总体规划土地利用性质微调”修改意见。

2、拨打电话至：常德市鼎城区蒿子港镇人民政府办公室

电话：0736—7578341，联系人：刘立波

常德市鼎城区蒿子港镇人民政府

2017年10月26日

常德市鼎城区蒿子港镇

——派出所、粮管站招待所、殡仪服务站、金港加油站项目

项目地块

(C-16、B-03、B-08、E-20地块)

用地性质调整报告正式稿

常德市鼎城区建筑设计院

2017.09

项目名称：派出所、殡仪服务站、金港加油站、粮管站招待所项目地块用地性质调整

设计单位：常德市鼎城区建筑设计院

城市规划设计证书等级：丙级

城市规划证书编号：【湘】城规编第063007号

项目设计号：2017-02

院 长：蒋成名

注册规划师：黄光忠

设计文件专用章：

项目负责人：熊海利

设计参加人员：熊海利

目 录

一、规划调整背景..........................................1

(一)调整原因..........................................1

(二)建设项目概况......................................1

(三)拟调整地块概况....................................2

二、调整依据..............................................4

三、调整原则..............................................5

四、调整内容..............................................7

五、调整可行性分析.......................................11

(一)规划用地分析....................................11

(二)效益分析........................................12

(三)公共服务设施影响论证.............................13

(四)交通影响分析.....................................14

(五)基础设施影响分析.................................14

六、调整结论..............................................15

附件.....................................................18

一、规划调整背景

(一)调整原因

常德市鼎城区蒿子港镇总体规划于2013年编制完成，规划重新定义了蒿子港镇的城镇性质，并且提出了“滨水”特色的小城镇规划理念，利用河渠滨水风光构筑镇区景观。自规划实施以来，全面推进小城镇建设，但由于历史原因和现状条件的限制，以及体制改革的发展变化，影响到即将要建设的项目无法实施。本着遵守总体规划的原则，加快蒿子港镇的小城镇建设，提高土地利用率，带动蒿子港镇的经济发展，根据城乡规划相关法规要求，现对蒿子港镇土地利用总体规划用地性质进行调整。

(二)建设项目概况

此次规划调整总面积为23505㎡(约2.35ha)，关系到以下4个项目：

1、派出所项目地块，地块面积约8253㎡。

2、粮管站招待所项目地块，地块面积5409㎡。

3、殡仪服务站项目地块，地块面积约4443㎡。

4、金港加油站项目地块，地块面积约5400㎡。

(三)拟调整地块概况

1、派出所项目地块：拟调整地块位于蒿子港镇规划区中部，宇福路北侧。调整前为C2(教育机构用地)，地块面积8253平方米。蒿子港镇派出所业务原有用房年代久远，存在安全隐患，而蒿子港镇中心小学整体搬迁后，地块调整为镇中心幼儿园，用地规模超出幼儿园办学标准，导致部分用地闲置。

调整地块周边建设情况

2、粮管站招待所项目地块：拟调整地块位于蒿子港镇规划区东部，红辉路东侧，振兴街以南。调整前为G1(公共绿地)，地块面积5409平方米。由于体制制度的改变，蒿子港粮站招待所已属常德鼎盛粮食发展有限公司资产，该地块为出让土地。根据常德鼎盛粮食发展有限公司递交的《关于拍卖蒿子港粮站招待所和草坪粮站印刷厂国有资产的请示》及《原蒿子港粮站招待所资产处置方案》的批示，粮食系统仓库陈旧不堪，急需维修改造，需将土地拍卖。

调整地块周边建设情况：

3、殡仪服务站项目地块：拟调整地块位于蒿子港镇规划区东部，沿江路南侧，现状为绵阳街闲置多年的办公场所，始建于七十年代末，房屋破烂不堪，存在安全隐患，一直闲置未用。地块调整前规划性质为R1(一类居住用地)，地块面积4443平方米。

调整地块周边建设情况：

4、金港加油站项目地块：拟调整地块位于蒿子港镇规划区南部，振兴街北侧。调整前为C5(商业金融用地)，地块面积5400平方米。金港加油站是由80年代的蒿子港区农机加油站加油点发展起来的,由于属偏远乡镇,90年代加油站周边建设了大量民房,导致安全距离不够，无法满足国家规范要求。

调整地块周边建设情况：

二、调整依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》

2、《城镇规划标准》GB50188-2007

3、《常德市鼎城区蒿子港镇总体规划》(2011-2030)

4、《常德市规划管理技术规定》常政法[2014]10号

5、《鼎城区蒿子港镇人民政府关于申请总体规划土地利用微调的请示》(鼎蒿政请[2017]36号、56号、58号)

6、《鼎城区蒿子港镇人民政府关于请求调规的请示》(鼎蒿政请[2017]91号)

7、《蒿子港派出所业务用房建设专题会议纪要》

8、关于鼎城区金港加油站迁建的请示报告

9、安全生产监督管理部门下达的责令限期整改指令书(常鼎安监管 责改[2017]06号)

10、常德市鼎城区民政局关于同意筹建蒿子港镇殡仪服务站的函(常鼎民[2017]1号)

11、其他相关国家规范、规程、标准、文件。

三、调整原则

1、整体性原则

调整用地性质，不能影响城镇的总体框架和总体定位，不能影响重要基础设施和公共服务设施的布局。本次调整了减小了一类居住用地0.17%，教育机构用地0.32%，公共绿地0.2%；增加行政管理用地0.32%，商业金融用地0.11%，增加公共工程用地0.23%，增加防护绿地0.05%。不破坏原有总体规划建设用地平衡，满足建设用地比例标准，符合整体性原则。

调整后的镇区规划用地平衡表

注：至2030年，镇区总人口规模为2.8万人，其中常住人口为2.4万人，人均用地指标按常住人口数量计算。

2、动态性原则

城镇规划是一个动态发展的过程，从最初静态的形态规划发展到今天动态的过程规划，城市规划已经从对城市发展的终极蓝图的描绘，发展到一种从决策到实施的连续统一体。本次调整是城镇总体规划在实施过程中的必要步骤和策略。

3、相容性原则

相容性是指土地的土地使用性质要与周边用地性质相互协调，互不干扰。相容性原则表现为周边环境对地块使用性质的约束关系。

4、经济性原则

用地性质调整后，合理利用了闲置用地，节约建设用地。并有利于地块的开发与建设，项目的稳步推进，塑造具有现代田园风光特色的城镇环境，形成一个水体与绿地相协调的户外开敞空间，又能招商引资带动地方经济，提高城镇品位。

四、调整内容

1、原总体规划对本项目地块的控制要求

(1)派出所项目地块，调整前为C2(教育机构用地)，此次调整保留部分原有用地性质，将部分用地性质调整为行政管理用地(C1)。

调整前：

调整后：

(2)粮管站招待所项目地块，调整前为G1(公共绿地)，此次调整将用地性质调整为商业金融用地(C5)。

调整前：

调整后：

(3)殡仪服务站项目地块，调整前为R1(一类居住用地)，此次调整将用地性质调整为公用工程用地(U1)。

调整前：

调整后：

(4)金港加油站项目地块，调整前为C5(商业金融用地)，此次调整将保留部分原有用地性质，将部分用地性质调整为公用工程用地(U1)和防护绿地(G2)。

调整前：

调整后：

2、调整内容

原总体规划中相关地块调整内容如下表：

项目地块用地调整前后对比

五、调整可行性分析

(一)规划用地分析

1、用地调整符合用地相容性原则

派出所项目属于行政管理用地，没有污染源，对幼儿园不会产生安全危害及卫生污染；殡仪服务站项目其性质为公益性殡仪服务站，只提供殡仪吊唁服务，地块位于规划区最东端，南北两面为堤岸沟渠农田，西面为防灾设施用地，与东面居住用地又有道路相隔。调整后：用地调整后土地使用性质与周边用地互不干扰，满足用地相容性的原则。

2、用地调整后满足土地集约发展原则

蒿子港镇现有的派出所业务用房年代久远，存在安全隐患，用地在总体规划中已改变原有用地性质为公共绿地；殡仪服务站项目地块现状建筑破败不堪，已闲置弃用；蒿子港中心小学已经整体搬迁至原区五中院内，中心小学改造为镇中心幼儿园后用地超出使用需求，部分用地现处于闲置状态。目前蒿子港镇派出所业务用房建设已纳入“十三五”建设项目，迫切需要解决建设用地要求。将闲置用地调整用地性质，可以更加合理利用土地，提高土地利用率，符合土地集约发展的原则。

3、用地调整后满足生活、经济发展需求

拟调整粮管站招待所项目用地现状为商业金融用地，一直以来从事商业经营，此次调整由公共绿地调整为商业金融用地后，与周边商业衔接为一个整体，形成北干渠居住片区的商业中心。拟建殡仪服务站项目用地性质调整后，更能方便城镇市容管理，保障城镇居民安全，适应殡葬制度改革。拟调整金港加油站项目用地规划为商业金融用地，此次调整由商业金融地调整为公用工程用地后，与周边的汽车客运站、停车场衔接为一个整体，因此更能满足城镇生活需要，以及城镇经济发展的需要。

经规划用地分析，调整项目地块的用地性质基本可行。

(三)效益分析

1、经济效益方面

派出所地块的调整可以更好的便于服务群众，置换出来土地变更为公共绿地后，便于塑造具有现代田园风光特色的城镇环境，发展生态休闲度假，既保护好生态环境，又带动地方经济。

粮管站招待所地块的调整有利于带动小城镇的经济发展。粮管站招待所地块的调整可以为城镇居民购买商品提供便捷，直接促进农民增收。

金港加油站项目作为蒿子港镇唯一一家加油站，地块性质的调整可以为城镇居民提供便捷的服务，更能为当地群众提供部分就业岗位，提高地方税收，利于带动小城镇的经济发展。

因此，此次调整符合市场经济规律，经济上可行。

2、社会效益方面

依据市场调查资料的汇总分析，派出所地块、粮管站招待所地块、殡仪服务站项目地块性质调整后，将带动周边的城镇建设，便于居民办事，节约城镇土地，提高土地使用效率。金港加油站地块性质调整后，还能带动商业、餐饮等行业的同步发展，既能使部分农民基本生活得到保障，较大地带动了当地百姓的创业激情，从而维护了社会的稳定，同时方便了本镇居民的生产生活所需。

因此，此次调整在社会效益方面可行。

(三)公共服务设施影响论证

由于本项目地块的就业人口和常住人口在用地性质调整后发生了改变，总规阶段设计的各类公共服务设施是否能满足调整后的需求，需要进行论证。

1、医疗卫生设施

依据《常德市鼎城区蒿子港镇总体规划》，镇区北干渠以北旧城区有1座镇卫生院和1座血防站，且卫生院与粮管站招待所地块紧邻，规划的镇卫生院位于泰宁路与2号干渠交叉口东南侧，与派出所项目地块、金港加油站项目地块距离不足500米，现有镇中心医院距殡仪服务站项目地块距离不足400米，足以满足居民就医需求。因此，医疗服务设施可以满足用地性质调整后的需求。

2、教育设施

依据《常德市鼎城区蒿子港镇总体规划》，镇区现有2所中学，1所小学，若干所民办幼儿园。规划将整合教育资源，将原镇中心小学改建成镇中心幼儿园，并新建1所幼儿园。调整后规划教育机构用地面积为4.66hm2，占镇区建设用地比例1.80%。调整后的幼儿园用地面积0.48hm2，按幼儿园用地控制指标反算，完全能够满足9班制幼儿园面积要求，也能达到幼儿园室外活动场地的需求；地块呈倒 L型，幼儿用房长边可按南北向布置，满足卫生防护要求，所以用地性质的改变对教育设施的需求没有产生影响。

3、安全、卫生防护

依据《常德市鼎城区蒿子港镇总体规划》，此次规划派出所项目地块调整不属于生产设施用地、工程设施用地，地块内无高压输电线路，没有安全防护方面的需求。金港加油站项目地块属公用工程设施用地，根据总体规划要求与其他用地之间设置15m宽的防护绿地。殡仪服务站项目其性质为公益性殡仪服务站，只提供殡仪吊唁服务，地块位于规划区最东端，南北两面为堤岸沟渠农田，西面为防灾设施用地，与东面居住用地又有道路相隔。因此安全、卫生防护可以满足用地性质调整后的需求。

(四)交通影响分析

1、道路交通设施

依据《常德市空间管理技术规定》中的建设工程标准车位配建指标要求，派出所业务用房建设标准约为1300平方米，参照一般办公1.0个停车位/100平方米；殡仪服务站服务用房建设标准约为2800平方米，参照公共服务设施用地0.8个停车位/100平方米；粮管站地块东面紧邻社会停车场，拟调整地块用地性质调整之后，停车位配建标准虽然有所变化，地块规模能够满足停车需求。

2、道路交通通行能力

本次规划调整并未对道路网架作出调整。

派出所项目地块南邻干路宇富路，靠近主干路振兴街与干路宇富路的交叉口；粮管站招待所项目地块北邻主干路振兴街，西邻支路红辉路；殡仪服务站项目地块南邻支路红辉路，北邻支路沿江路；金港加油站项目地块位于主干路振兴街西侧，为三级加油站。用地性质调整后不会对城镇内部交通通行能力产生影响，原有道路通行能力，能够满足用地性质调整后的交通通行需求。

(五)基础设施影响分析

1、给水需求

依据蒿子港镇总体规划(2011-2030)给水规划编制标准，镇区按人均综合用水标准440L/人·日标准计算，由于规划人口数没有发生变化，所以用地性质调整后和原总体规划设计给水管道给水预计量持平，原有敷设的给水管道可以满足用地调整后的需求。

2、排水需求

依据蒿子港镇总体规划(2011-2030)排水规划编制标准，镇区的污水排水量标准按日供水总量的85%计算。用地调整后的污水管道预计排水量没有产生变化，原总体规划污水管道可以满足修改后的需求。由于雨水管道的设计和使用需求与用地性质无关联，所以用地性质的改变对雨水管道需求没有变化。

3、电力需求

依据《城市电力工程规划规范》(GB50293-1999)，住宅建筑：40W/ m2，行政办公建筑：50W/ m2，教育建筑：50W/ m2，商业建筑：70W/ m2，工程设施建筑：10W/ m2。此次用地调整后，减少了住宅、教育机构和商业用地面积，所以用电负荷有所降低。蒿子港镇远期(2030年)规划对现有的110KV变电站扩容，主变容量扩为2×10MVA，采用双主变供电。用地性质调整后，原总体规划的电力管网可以满足用地调整后的需求。

六、调整结论

根据以上各方面分析，本次蒿子港镇总体规划用地性质调整可行。

地块用地性质调整前后指标表如下：

用地性质调整后，地块配置设施相关要求应满足《常德市规划管理技术规定》(常政发[2014]10号)文件的要求。