为贯彻落实农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记颁证工作有关要求,根据《中华人民共和国土地管理法》《湖南省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等相关法律法规政策,并结合我区实际,就农村宅基地和集体建设用地房地一体确权登记颁证有关问题形成如下意见。

1.农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅应当符合乡(镇)土地利用总体规划。每一户用地面积使用耕地不超过一百三十平方米,使用荒山荒地不超过二百一十平方米,使用其他土地不超过一百八十平方米。

2.农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上。农村妇女因婚嫁离开原农民集体,取得新家庭宅基地使用权的,应依法予以确权登记,同时注销其原宅基地使用权。

3.符合分户建房条件但未分户,未经批准另行建房且分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合规划,经本集体经济组织同意并公示无异议的,可按规定补办有关用地手续,依法予以确权后登记;未分开居住的,其实际使用宅基地面积没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按实际使用面积予以确权登记。

4.农民跨村购买合法房屋,如在原农村集体经济组织为无房户的,在承诺放弃户籍所在集体经济组织宅基地使用权后,经房屋所在地集体经济组织村民会议或者三分之二以上的村民代表同意,村集体经济组织确认后,依法确权登记宅基地使用权和房屋所有权。本集体经济组织内部合法流转(受让人应具备取得宅基地的条件和资格)和通过生效法律文书取得的宅基地和房屋可以确权登记。

5.夫妻双方一方是城镇户口,另一方是农村户口,且在本集体经济组织只有一处房屋的,可以以农村户口一方为权利人办理房地一体确权登记,也可以根据权利人要求办理共有产权登记。

6.非本农村集体经济组织的农民或城镇居民、其他经济组织成员,因依法继承或受遗赠取得房屋占用农村宅基地的,应予以登记,并在不动产证书上备注“该权利人为本农村集体经济组织成员住宅的合法继承人”。

7.对原建房时为本集体经济组织成员,因工作、购买商品房、小孩读书等需要将户口迁入城镇后,宅基地和房屋继续使用且未发生变化,并且户口迁出后依然和本集体经济组织发生权利、义务关系的,可以确权登记。

8.1999年《土地管理法》修订实施前,非农业户口居民(含华侨等)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地,应予以确权登记,在不动产登记簿和不动产权证书上的附记栏注记“该权利人为非本农村集体经济组织成员历史取得”。

9.在乡镇规划区内经统一规划、统一建设或统一规划、自行建设村民住宅的新农村聚居点、移民搬迁、易地扶贫搬迁、拆迁安置、地质灾害避险搬迁、增减挂钩项目等因政策性异地新建的房屋,提供建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证、用地批文、验收合格证或立项批复可以集中办理登记。

10.以1987年《中华人民共和国土地管理法》实施为界,实施前,使用集体土地办乡(镇)公益事业和公共设施,经所在乡(镇)人民政府审核后,可依法确定使用单位集体建设用地使用权,乡镇企业用地和其他经批准用于非住宅建设的集体土地,至今仍继续使用的,经所在地农民集体同意,报乡(镇)人民政府审核后,依法确定使用单位集体建设用地使用权;实施后,乡(镇)公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,依据合法批准文件,确定使用单位集体建设用地使用权。

11.下列情形不予受理确权登记

(1)除继承或受遗赠外,“一户多宅”的。

(2)房屋主体结构超规定建筑面积之外的厨房、厕所和院坝等生产生活设施不纳入登记范围。

(3)农村集体经济组织成员家庭将农村房屋出售、出租后在集体土地上再建造的房屋。

(4)被依法征收、没收的房屋,被列入拆迁冻结范围的房屋。

(5)空置房屋或房屋倒塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地。

(6)违法占用永久基本农田,农村集体经济组织非法改变用途出让或出租农村集体土地进行非农建设,城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权”。

(7)法律、法规、规章规定不予登记的其他情形。

12.下列情形暂缓确权登记

(1)房屋所有权或土地使用权有争议,尚未解决的。

(2)不能如期提供有效证明文件和资料的。

(3)无主房屋,应依法定程序处理的。

(4)土地、房屋权利被司法机关、行政机关依法查封的。

(5)法律、法规规定的其他应当暂缓登记的。

13.无权属来源情形处理

(1)对于没有来源材料的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,在符合规划和“一户一宅”的前提下,由所在农民集体或村(居)委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后,公告30日无异议,并出具证明,经乡(镇)人民政府审核确认,予以确权登记。

(2)对没有权属来源材料的集体建设用地,应当查明土地历史使用情况和现状,认定属于合法使用的,经所在地农民集体同意,公示30日无异议,经乡(镇)人民政府审核,报区人民政府批准,予以确权登记。

(3)对合法取得但没有规划条件的宅基地上的房屋,以《中华人民共和国城乡规划法》实施为界,若属于实施前建设的,办理登记时可不提供房屋符合规划或建设的相关材料;属于实施后建设的,经村(居)委会公告15日无异议的,可不提供房屋符合规划或建设的相关材料,予以确权登记。

(4)对合法取得且符合规划的集体建设用地上的房屋,经查已使用的,由房屋所有权人作出已竣工的承诺作为已竣工的证明材料。对于无法提供有关建筑物符合规划、已竣工证明材料的,可以先登记集体建设用地使用权,并在附记栏中注记有关房屋建设的情况。

14.超面积情形处理

(1)宅基地超占面积

经过批准建房占用宅基地的,按批准面积予以确权登记,未履行批准手续建房占用宅基地的,按以下规定处理:1987年《湖南省土地管理实施办法》实施前,农村集体经济组织成员建房占用的宅基地至今未扩大的,按实际使用面积予以确权登记。1987年《湖南省土地管理实施办法》实施起至2018年《湖南省人民政府办公厅关于进一步加强村庄建设的意见(试行)》(湘政办发〔2018〕64号)实施前,农民集体经济组织成员建房占用的宅基地,符合规划但超过当时当地面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在不动产权属证书附记栏中注明“待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定做出处理”。2019年《湖南省农村住房建设管理办法》(湖南省人民政府299号令)实施以后违法占地建房、一律按现行政策处理。

(2)房屋超占面积

经批准修建房屋有相关建房手续,但房屋超占面积,按照批准面积予以确权登记。无相关建房手续的,按可以批准的宅基地面积上修建的房屋面积确权登记,宅基地超占部分上对应的房屋面积为超占房屋面积。