申请人：张久灵

被申请人：常德市鼎城区住房和城乡建设局，住所地湖南省常德市鼎城区红云街道福广社区永丰路

法定代表人聂君利，局长

委托代理人姜友峻，该局工作人员，特别授权

委托代理人杨建明，湖南天迪律师事务所律师，一般授权

申请人不服被申请人2026年8月6日在常德市鼎城区人民政府官方网站区长信箱版块作出的信件回复（以下简称“86信件回复”），以及不服被申请人2026年7月29日在常德市鼎城区人民政府官方网站区长信箱版块作出的信件回复（以下简称“729信件回复”），于8月7日通过全国行政复议服务平台向本机关提出二件行政复议申请。本机关于8月14日依法分别受理，适用普通程序审理，案号分别为常鼎府行复〔2026〕82号、常鼎府行复〔2026〕83号案件。行政复议期间，本机关对二案决定合并审理，并于9月11日书面通知当事人案件合并审理的情况；9月18日对案件组织当面听取当事人意见程序。本案为合并审理案件，根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十三条第二款的规定，对合并审理的案件，合并作出行政复议决定。现本案已审理终结。

申请人请求：确认被申请人不履行法定职责违法。

申请人称：2026年4月22日，申请人通过邮寄方式要求被申请人履行以下职责：核查案涉物业虚假招标，撤销违法选聘许可，查处涉事企业，并书面告知处理结果。具体诉求有：（一）确认《协议选聘物业服务企业许可审批表》的行政许可实体、程序全部违法；（二）责令被申请人撤销前述违法许可，注销相关备案资料；（三）确认被申请人区长信箱答复认定事实、适用法律错误，拒不履行物业监管、违法查处法定职责的行政不作为违法；（四）责令被申请人核查开发商、物业公司虚假招标、关联违规投标、分公司无资质投标违法行为，出具书面违法认定，将违法线索移送综合行政执法部门处罚，并将全套文书书面送达申请人；（五）责令被申请人督促开发商向红云街道办提交首次业主大会筹备全套资料，启动业主大会筹备，逾期不改依法处罚并记入企业信用档案；（六）责令被申请人将本案全部调查、处理文书在小区公告栏公示，保障全体业主知情权。

2026年7月23日，申请人通过邮寄方式要求被申请人履行以下职责：责令开发商履行申请成立首次业主大会和相关配合的法定义务，逾期行政处罚。

被申请人称：收到申请人通过信访、区长信箱投诉后，被申请人调取档案、开展调查研判，出具书面答复，保障申请人陈述、申辩权利。被申请人已依法履行物业行业监管职责，不存在行政不作为。

被申请人已要求区住房保障服务中心履行行政指导职责：一是函告开发企业配合街道、业主筹备业主大会相关工作；二是与属地街道办事处沟通对接，提醒街道办事处按照规定，依法受理小区建设单位或业主联名提出的成立业主大会的申请；三是做好后续业务指导准备，街道启动筹备后，被申请人将及时提供物业相关业务支持。

被申请人不存在不履行法定职责、行政不作为的情形。请求复议机关依法驳回申请人的行政复议申请。

经审理查明：2017年9月27日，原常德市鼎城区房地产管理局经审批程序，对常德市金碧房地产开发有限公司针对碧桂园某某湾小区选聘前期物业服务企业事项提出的协议选聘物业服务企业的申请作出同意的行政许可决定。

2026年2月25日，常德市鼎城区住房保障服务中心（以下简称“鼎城住保中心”）作出《政府信息公开回复函》（常鼎住保依复〔2026〕第3号），将案涉的协议招投标相关资料及附件提供给申请人。

2026年4月16日，申请人在本机关官方网站“区长信箱”版块创建投诉信件（查询码202604161520277718）；信件主题“关于常德市鼎城区碧桂园某某湾小区前期物业服务招投标违法违规的投诉信”；被投诉人有四，分别为“常德市金碧房地产开发有限公司”“碧桂园生活服务集团股份有限公司”“碧桂园生活服务集团股份有限公司鼎城分公司”“国鼎和诚项目管理集团有限公司”；投诉主要事由“本人系案涉小区合法业主，通过政府信息公开程序获取了案涉前期物业招投标、行政审批及合同签订的全套资料。经核查，案涉招投标活动全程违法《中华人民共和国招标投标法》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等强制性规定，行政许可审批违法，严重侵害全体业主合法权益……综上所述，案涉前期物业服务招标投标活动存在时限违法、主体违法、程序缺失、信息公开违法等多项根本性违法情形，行政许可审批不合法，招投标结果自始无效。为维护全体业主合法权益，规范物业服务市场秩序，恳请各行政机关依法履行监管职责，全面核查本案违法事实，支持本人全部合规投诉请求，依法作出公正处理。”4月22日，鼎城住保中心对该投诉予以办理回复，申请人不服鼎城住保中心的回复向本机关提出行政复议申请，形成常鼎府行复〔2026〕54号案件，案件审理期间鼎城住保中心主动撤销4月22日作出的信件办理回复。8月6日，被申请人对申请人的投诉信件作出《86信件回复》，载明“一、关于提出的撤销协议选聘审批表及注销备案一事。经查阅原始档案，原鼎城区房地产管理局当年系依据《物业管理条例》及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关规定，结合项目投标人数量情况，在建设单位提交书面申请后依规作出的协议选聘决定。档案中审批要件基本齐备、未发现存在法定应予撤销或注销的情形，故无法支持该项诉求。二、关于要求出具招投标违法书面认定文件一事。该项目在法律适用上属于“协议选聘”而非“公开招标”，您提到的“报名期限、未组织开标评标”等情况，是基于公开招标的程序标准提出的质疑，与当时适用的协议选聘程序要求存在差异，相关前提无法完全对应，请您理解当时的历史背景和法律适用规则。同时经核查，现有档案材料中未发现足以认定投标资格无效或存在关联串通的实质性证据，因此无法出具违法违规认定文书。三、关于督促物业企业撤出小区并移交街道临时代管一事。我们非常理解您希望改善小区管理现状的心情，行政机关的职权行使必须严格遵循法律规定。前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业依法订立，目前该小区尚未成立业主大会，也未通过合法程序选聘新的物业服务企业，行政机关不宜直接介入解除合法有效的既有服务合同，无权单方面强制责令现有物业企业退场，也无法直接将小区移交街道临时托管。为了从根本上解决问题，建议您依据《物业管理条例》的规定，积极联合热心业主推动成立业主大会，只有成立了业主自治组织，大家才能共同行使权利，决定是否续聘还是另聘物业企业。四、关于对相关单位违法行为予以行政处罚一事。经全面核查，该项目协议选聘过程中，未发现开发企业、物业企业及相关代理机构存在应当受到行政处罚的确凿违法事实。因此，对于出具违法认定文件及行政处罚的要求，我们无法满足，还望您能谅解。五、关于书面送达处理结果及公示一事。综上，原鼎城区房地产管理局作出的协议选聘物业服务企业决定，是基于当时的事实和法律依据作出的，不符合法定撤销条件。您关心的处理结果即为本回复内容。因无违法处罚结论，无需在区政府官网或小区公告栏进行公示。再次感谢您的理解与支持。”

2026年7月23日，申请人在本机关官方网站“区长信箱”版块创建投诉信件（查询码202607231044562703）；信件主题“关于碧桂园某某湾开发企业拒不依法履行首次业主大会筹备义务的实名投诉书”；投诉内容“鼎城区住建局：本人系碧桂园某某湾小区业主，当前小区交付户数与专有建筑面积已达到依法召开首次业主大会条件，依据《湖南省物业管理条例》《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》相关规定，常德市金碧房地产开发有限公司负有主动向街道申请筹备首次业主大会、移交全套物业资料、承担并足额交存首次业主大会筹备经费的法定义务。但交房六年多了，该公司一直推诿拖延，拒不向鼎城区红云街道办事处提交筹备首次业主大会会议申请，也未落实资料移交、筹备经费缴存等义务，该行为阻碍小区业主成立业主大会、选举业主委员会，严重侵害全体业主合法权益。正式诉求：1.请求贵局依法向常德市金碧房地产开发有限公司下发《责令限期整改通知书》，责令其限期履行法定义务：①限期向鼎城区红云街道办事处书面提交筹备首次业主大会会议申请；②筹备组成立7日内完整移交全部法定资料；③按照标准足额交存首次业主大会会议筹备经费。若开发企业逾期拒不整改，请求贵局依法将该企业违规行为记入房地产开发企业不良信用档案、予以行业通报和；2.请贵局在法定时限内书面告知本投诉处理进展、整改落实情况，并组织跟踪督办；3.协调红云街道办事处同步指导小区业主大会筹备相关工作。”7月29日，被申请人对该投诉信件作出《729信件回复》，载明“一、关于开发企业在首次业主大会筹备中的法定义务。根据《湖南省物业管理条例》及《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》明确规定，首次业主大会会议的筹备主体为街道办事处（乡镇人民政府），开发企业（建设单位）并不负有“主动申请筹备”的法定强制性义务。开发企业（建设单位）主要是在首次业主大会会议筹备组成立后，配合提供物业管理必要的资料，并按规定分担筹备经费。基于上述法律规定，您要求开发企业限期提交筹备申请并承担全部筹备责任的诉求，在现行法律框架下难以直接支持，还请您理解。二、推动业主大会成立的现实路径。虽然开发企业无主动申请筹备的法定义务，但这不代表相关工作无法推进，我们建议您通过以下合法途径推动：一是由业主依法提出申请。按照规定，小区十名以上业主可联名向红云街道办事处提交成立业主大会的书面申请。这是法律赋予业主的权利，建议您联合其他业主尽快向街道递交申请，街道收到后将依法启动指导程序。二是部门做好指导协调。我局将与区住保中心积极协调红云街道办事处，依据相关规定，在条件具备时及时指导、组织成立首次业主大会会议筹备组。三、后续工作安排。我局已将您的诉求转交红云街道办事处，建议由业主代表先行向街道提交成立业主大会的书面申请。我局将持续跟进此事，协调红云街道办事处同步做好小区业主大会筹备的指导工作。感谢您对物业管理工作的关注与支持。”

本机关认为：申请人在本案中的投诉事项围绕物业管理活动发生，其陈述的主要事由均不符合行政复议受理条件，本机关不予支持。

一是，关于申请人投诉“常德市鼎城区碧桂园某某湾小区前期物业服务招投标违法违规”的问题。该问题的实际系申请人要求否定案涉行政许可行为的效力，进而否定案涉小区业主与现物业服务企业之间的民事法律关系，解聘物业服务企业等。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”本机关认为申请人的该项行政复议申请事由依法属于全体业主共同决定的事项，申请人没有提供证据证明其在本案中的申请人资格符合法律规定。

二是，关于申请人投诉“碧桂园某某湾开发企业拒不依法履行首次业主大会筹备义务”的问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十七条第一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”《物业管理条例》第八条第一款规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。”本机关认为业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。业主大会的有关活动属于群众自治行为，不属于行政复议范围。地方人民政府有关部门给予指导和协助的行为不具有强制性，以公民自愿为基础，属于行政事实行为。行政事实行为不以建立、变更或者消灭当事人法律上权利义务为目的，不属于行政复议范围。

被申请人系常德市鼎城区人民政府房地产行政主管部门，根据《物业管理条例》第四十八条的规定，被申请人应当及时处理业主在物业管理活动中的投诉。被申请人有处理案涉投诉的法定职权。被申请人对申请人在“区长信箱”的案涉二件投诉事项均及时处理，履行了法定职责。故申请人认为被申请人不履行法定职责的主张，本机关不予支持。

综上所述，本机关在受理申请人认为被申请人不履行法定职责的行政复议申请后，发现被申请人在受理前已经履行了法定职责。现根据《中华人民共和国行政复议法》第六十九条的规定，本机关作出如下决定：

驳回申请人的行政复议请求。

申请人如对本决定不服，可以自接到本决定之日起十五日内，依法向湖南省澧县人民法院提起行政诉讼。

常德市鼎城区人民政府

2026年10月12日